劉元春，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長，國際經(jīng)濟(jì)系主任，經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長，中國改革發(fā)展研究院副院長，教授、博士生導(dǎo)師，世界經(jīng)濟(jì)協(xié)會理事，教育部留學(xué)回國人員科研啟動基金評審專家，國家社會科學(xué)基金評審專家。

　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院結(jié)納四海，貫通中西。與歐美日澳等全球10余個國家的30多所知名學(xué)府建立了合作伙伴關(guān)系，還與國內(nèi)政府部門、知名企業(yè)、金融及研究機(jī)構(gòu)有著良好的合作。學(xué)院2006年創(chuàng)辦的"中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇"所發(fā)布的經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報告獲得了極大的社會反響，被外媒評為中國八大經(jīng)濟(jì)預(yù)測權(quán)威"智庫"之一。劉元春教授作了題為關(guān)注房地產(chǎn)復(fù)蘇中的“虹吸現(xiàn)象”的講座，講座的主要內(nèi)容是：

　　房地產(chǎn)將出現(xiàn)全面的復(fù)蘇已成為業(yè)界的共識。因為自3·30房地產(chǎn)新政以來，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)和價格數(shù)據(jù)都在持續(xù)回升，一線城市價量齊升，呈現(xiàn)出火爆的 態(tài)勢。但這種共識是否成立呢？一旦這種共識不成立，現(xiàn)有的政策措施存在著系統(tǒng)性的偏誤，導(dǎo)致今年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的夭折，這將是中國經(jīng)濟(jì)難以承受之重。因為 房地產(chǎn)的增加值占GDP的6%-7%，加上直接關(guān)聯(lián)的行業(yè)增加值（例如建筑業(yè)）占GDP的28%，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的19%-21%，房地產(chǎn) 各類貸款占全社會貸款的20%左右，房地產(chǎn)銷售占GDP的23%左右，而房地產(chǎn)占居民財富70%左右，這些參數(shù)決定了房地產(chǎn)的復(fù)蘇進(jìn)程將直接左右中國宏觀 經(jīng)濟(jì)的未來。因此，深入審視目前房地產(chǎn)復(fù)蘇的性質(zhì)十分必要。

　　一、總體而言，房地產(chǎn)復(fù)蘇依然脆弱

　　1.銷售雖然有所回升，但去庫存的壓力總體沒有緩解。1-6月份商品房銷售面積同比增長3.9%，比1-5月份增速上揚了4.1個百分點；商品房銷售額增長10.0%， 增速提高6.9個百分點。但與此同時，全國6月末，商品房待售面積同比增長20.8%，總面積達(dá)到65738萬平方米，這導(dǎo)致全國房地產(chǎn)去化周期提高了接 近15%左右。

　　2.資金回籠狀況有所改善，但總體資金面依然十分緊張。1-6月房地產(chǎn)總體資金來源同比增長了2.8%，實際到位資金同比增 長0.1%，改變了今年一季度下滑的局面，但是1-6月應(yīng)付款同比增長了16.4%，而這些應(yīng)付款46%不是用于工程款項。因此，資金缺口和財務(wù)成本依然 較為緊張。

　　3.在庫存和資金的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)進(jìn)度并沒有復(fù)蘇，依然處于十分低迷的狀態(tài)。1-6月新開工面積同比下降了 15.8%，竣工面積下降13.8%，與過去3個季度的平均水平差不多，都處于低迷狀態(tài)。更為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)投資完成額、計劃投資數(shù)、土地購置面積 的增長速度依然處于持續(xù)下滑的通道之中，沒有趨緩的跡象。例如土地購置面積1-6月累計同比速度為-33.8%，比一季度下滑了1.4個百分點，比去年同 期下滑了28個百分點。

　　二、脆弱復(fù)蘇中的加速分化可能帶來嚴(yán)重的“虹吸現(xiàn)象”

　　在總體復(fù)蘇脆弱的局面下，房地產(chǎn) 所呈現(xiàn)的加速性分化可能是3-4季度面臨的最大問題。一是以深圳北京為首的一線城市出現(xiàn)暴漲的局面，房地產(chǎn)企業(yè)加速向一線城市進(jìn)行布局；二是三線城市出現(xiàn) 的持續(xù)加速性的下滑，三是大型房地產(chǎn)商在全國布局調(diào)整中出現(xiàn)業(yè)績?nèi)�面改善，但另一方面使小房地產(chǎn)商固化在三線城市業(yè)績出現(xiàn)加速性的惡化。例如深圳6月房地 產(chǎn)價格同比上漲接近20%，而很多三線城市價格同比下滑接近20%；一線城市庫存同比下降了2%，而三線城市庫存同比上揚了接近6%。分化中復(fù)蘇一般是一 種常態(tài)，但比較本輪與上幾輪房地產(chǎn)復(fù)蘇的指標(biāo)可以看到，本輪分化的程度大大超越以往。這種強勁的分化可能帶來的結(jié)果是：1）出現(xiàn)強勁的“虹吸現(xiàn)象”，即大 量房地產(chǎn)企業(yè)將重新布局開發(fā)戰(zhàn)略，加速各類開發(fā)性資金向一二線城市集聚；2）在戶籍制度改革的推動下，很多投資性和改善性需求將進(jìn)一步向一、二線城市轉(zhuǎn) 移；3）三線城市房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步蕭條，而不是在一、二線復(fù)蘇的帶動下出現(xiàn)跟隨性復(fù)蘇；4）小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)倒閉潮、部分縣級財政的困難將進(jìn)一步 加劇，從而引發(fā)局部的金融風(fēng)險；5）在目前資金鏈?zhǔn)�分緊張，企業(yè)債務(wù)率高企的狀況下，局部資金鏈的緊張或金融風(fēng)險的顯化很可能引發(fā)全局的問題。

　　三、避免“虹吸現(xiàn)象”需要調(diào)整目前的房地產(chǎn)政策

　　因此，脆弱中加速分化的復(fù)蘇存在著巨大的變數(shù)。一線城市在三線城市過度低迷的情況出現(xiàn)暴漲，不僅會誘發(fā)局部泡沫問題，更重要的是這種暴 漲將通過“虹吸現(xiàn)象”帶來三線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)崩盤的可能，從而誘發(fā)全局性的問題。因此，對于中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控必須改變當(dāng)前簡單寬松的導(dǎo)向，必須針 對不同區(qū)域采取不同的治理。一是對于一線城市必須進(jìn)行適度控制，防止價格過度上漲；二是對于三線城市房地產(chǎn)市場的扶持應(yīng)當(dāng)強化，特別是可以出臺一些超常規(guī) 的政策，例如加大縣級政府的財政支持，甚至建立專項基金，鼓勵地方政府收購商品房轉(zhuǎn)用于保障性用房；三是在監(jiān)控分化指標(biāo)的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)相應(yīng)城鎮(zhèn)化改革的步 伐，特別是重點人口流入地和流出地改革的速度。房地產(chǎn)復(fù)蘇調(diào)控中必須堅持的原則是：1）局部區(qū)域的快速復(fù)蘇并不一定會產(chǎn)生“涓滴效應(yīng)”，一線城市的房價暴 漲可能不是復(fù)蘇的福音；2）房地產(chǎn)市場總體快速的上揚也不是調(diào)控的目標(biāo)，新一輪房地產(chǎn)總體泡沫帶來的危害可能比其他泡沫和前幾輪房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險更大。